ホームステージングは物件を綺麗に見せ、HPに来たユーザーや広告を見たユーザーに惹きつけをすることができます。
施工事例写真の中に家具があるかないかで、制約率に差が出るデータも出ています。リビングなどに家具やインテリアを配置することで、部屋全体の雰囲気を良くし、人が住む環境に近いお部屋を作ることができます。
ホームステージングをすることで、自社の住宅に魅力付けをすることができるので、内観写真に家具を取り入れることができていない住宅会社様はホームステージングの利用も検討をしてみてください。
もし、ホームステージングに興味があるという住宅会社様や賃貸会社様がいましたら、シンミドウまでお問合せください。
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ホームステージングとは何か
ホームステージングとは、「不動産や住宅をより魅力的に見せるために、家具や小物を配置し、実際の住んでいる環境に近いお部屋を作ること」です。
内観イメージを変えることによって、ユーザーの住宅購入を増やすこともできます。
ホームステージングの基本的な効果
ホームステージングの効果は、住宅の内観を魅力的に見せ、ユーザーの興味を住宅会社様の建てた住宅に向けることです。
リビングといったお部屋に家具やインテリアを配置することで、部屋全体の印象が変わり、お客様が家具を導入した際よりも空間が広く見える効果があります。また、実際にユーザーが住む住宅には家具や小物が必ずあります。
実際に住む住宅に近い雰囲気を作り、ユーザーに親しみを持ってもらうことで興味付けを行うことができます。さらに、ホームステージングにより家具や小物が配置された部屋は、家具や小物が配置されていない部屋よりも広告の反響も獲得しやすいというメリットがあります。
ホームステージングは、その部屋に訪れたお客様にも、WEB上で住宅を見ているお客様にも物件の魅力を最大限に伝えることができ、お客様が部屋に住み始めた時の期待を高め、購入へつなげることができます。
売却速度への影響
ホームステージングにより、住宅購入を検討しているユーザーの数を増やし、費用対効果を上げることができます。物件に家具が配置されていることで部屋に対するポテンシャルを印象付けられた潜在的なお客様を顕在顧客へランクアップしてくれる可能性があるのです。
またそれは来場や内見をしたお客様だけでなく、WEBに掲載された写真を見ても同様の効果があります。
実際のデータとして、大手賃貸ポータルサイトにおいて、ホームステージングした写真とそうでない写真での掲載で、115％~214％の閲覧数の違いが有りました。また、なんとそれらの物件ではホームステージングした部屋でしか問合せ・契約がなかったのです。
このデータからも、早期契約を目指すならばホームステージングは売却速度に大きな効果があると言えるでしょう。
売却価格への影響
また、ホームステージングは売却価格にも影響を与える重要な要素になります。ホームステージングによって物件の魅力が最大限に引き出されたとき、お客様にも物件のポテンシャルを高いと認識してもらえるようになります。
その結果、お客様は物件の価値を高く評価し、購入を許容する金額が高くなります。つまり販売価格が通常より高くても買ってもらえるようになるということです。
お客様の心理的な面では、物件自体の価値の他にも、コーディネートされた空間自体に美しさや手に入れたいと感じてもらうことが出来ます。つまり、”家具付き”としていない場合であっても、ホームステージングという施策に直接価値を感じてもらえるのです。
物件の魅力を引き出す
そうは言っても、本格的なインテリアコーディネートとは違い、ホームステージングはいずれ搬出することが前提です。ですので、搬入出のしやすさや固定なしでのステージングを考慮する必要があるのです。
つまり、置くだけ・並べるだけで効果が出るように、家具選び、家具配置、雰囲気づくりをしっかりと行う必要があります。例えば家具配置の場合、部屋を広く見せるには、部屋の入口から窓際にかけて家具の高さを低くしていくことで圧迫感を減らすことができます。
他にも、大きい家具は壁際にまとめることで部屋が広く見えるようになります。床が見える面積が広いほど実際より部屋が大きく見えるのです。
ホームステージングの費用対効果と費用の内訳
では、ホームステージングの費用対効果はどの程度なのでしょうか。一般的にはホームステージングは集客施策の中では、非常にコスパ抜群と言えるでしょう。
大きな効果をもたらしているのは売却期間の短縮と売却価格の向上です。対してかかる費用の内訳は以下のとおりです。
ホームステージングにかかる費用
・家具やインテリアのレンタル費
・家具の搬入出作業費
・オーナー様へのお礼
・作業担当する社員の人件費
・ステージングの際のコーディネート料（依頼する場合）
・カメラマンへの物件撮影費（依頼する場合）
これらを加味して計算した場合、5万円～30万円程度と考えられます。
対して、ホームステージングによって得られる効果は売却期間の短縮や売却価格の向上があります。
売却期間の短縮では、例えば大手ポータルサイトにてホームステージングした写真で集客をした際の効果は、カスタマージャーニー上での歩留まり率の向上、つまり問い合わせ数の増加で比較することが出来ます。
ホームステージングでは問合せ率が例えば、下図のように掲載閲覧から契約までのステップがあるとすると、最も歩留まり率が低いステップは物件問合せと言えます。大きく見積もった場合でも10％程度であり、このフェーズを改善すると契約につながる確率も格段に改善されます。
掲載月間閲覧が100人だった場合契約は1.2人/月＝25日程度と考えられますが、ホームステージングでは問合せ率が2倍以上改善するというデータが有るため、契約は2.5人/月＝12日程度に短縮されるのです。
つまり、ホームステージングを行うことにより、契約までの期間を52％短縮できる可能性があるということです。
売却価格の向上では、ある調査によってステージングされた物件が非ステージング物件に比べて平均6％程度高く売れると報告されています。
もちろんこれはエリアや物件の状態・価格帯によりますが、不動産賃貸の場合ではより高サイクルで、戸建住宅等での場合はより顕著にホームステージングへの投資の回収ができると考えられます。
ホームステージングを成功させるためのポイント
実際ホームステージングに取り組み成功させるにはどのようなやり方やポイントが必要になるでしょうか。大きく3つに分けると、ターゲット・家具レイアウト・最適な業者や手段選びがポイントです。
ターゲット設定
ホームステージングの成功にはターゲット設定が重要です。まず、販売する物件の特性や周辺環境をもとにターゲット購入層を明確にします。例えば、ファミリー向けの物件であれば、子育て世代をイメージしたポップなカラーの家具選びや、家事動線・子育てを目的にした家具配置が効果的です。
他にも、シングル層をターゲットにする場合は、シンプルモダンや、ホテルライクな空間雰囲気づくりに注力すると購入意欲の促進に繋がります。周辺環境への関わりもターゲット設定に取り込みます。
例えば、世田谷区等々力のような喧騒の中で貴重な緑がある、といった環境であれば、環境を特長にした物件が多かったり、環境を特徴にした物件を求めている人が多かったりします。
ホームステージングにも観葉植物の量や種類、または家具の色や素材といった点で、自然や安らぎを空間にもたらすことで物件の魅力を引き出すことが出来ます。
ターゲット設定は、ホームステージングを行う際の1つの指標になり得るのです。
最適な家具とレイアウト
ホームステージングでは最適な家具と家具のレイアウトも重要な要素です。ホームステージングでは、住み始められる段階のインテリアコーディネートではないため、どこか空間に寂しさを感じたり、物足りなさやチグハグな雰囲気を作りがちです。
空間を広く見せたうえで魅力を引き出すには、家具の大きさや高さ・視点の誘導がポイントです。
家具の大きさや高さはなるべく感じさせない
家具は雰囲気づくりだけではなく、空間を占めたり仕切ったりする効果もあります。空間にメリハリをつける際には有用ですが、一般的には圧迫感に繋がります。そのために、家具は入口から窓際にかけて高→低の順に配置します。
また、空間の広さを感じさせるために低重心な家具を選びます。例えば背もたれと肘掛けの低いソファやローテーブル、足の細いチェアが当てはまります。
他にも、食器棚や本棚、ライトアップピアノといった大きい家具は壁側に寄せることで床の可視面積が増え広く見える効果があります。
視点のフォーカル・ポイントを作る
イベントや内見で部屋にお客様が来る場合、お客様はくまなく部屋を評価するために、すべらせるように視点を上から下に動かします。そのときに、視点が自然に集まる場所にフォーカルポイントを作ります。フォーカルポイントとは、空間に入ったときに最初に目を引く場所のことをいいます。例えば、玄関のニッチやソファに座った際の正面、壁掛けの時計の周辺が当てはまります。伝えたい雰囲気は、フォーカルポイントに凝縮することで、部屋の印象を決定づけることができるのです。
業者選びのポイント
ホームステージングを成功させる3つ目のポイントは業者選びです。家具を仕入れる（レンタルする）ほかにも、家具を搬入出する業者や写真撮影の業者など、外注先が増える際には信頼や実績のある業者を選び、失敗しないことが重要です。
また、提供されるサービスが、自分の目的と合致しているかも大切です。売却益に見合わない投資はしないほうが利益に繋がりますので、効果をしっかりと確認したうえでコストをかけましょう。
業者選びでは、コミュニケーションがこまめに取れることも重要です。どのような業務でもそうですが、ホームステージングは特に引き渡しまでの期日が決まっていたり、集客タイミングのズレで売上への影響も大きかったりするのです。
チャット等でこまめに要望や状況確認が出来るとコミュニケーションが取りやすい取引先になるでしょう。
ホームステージングを自分で行う方法
さて、ここまで協力業者を介する流れでホームステージングを触れてきましたが、自分で完結できればそこまでかからないのではないか？と考えている方もいるかと思います。
実際、自分で家具調達からコーディネーション、搬入出と写真撮影まで出来る場合、コスパよくホームステージングができます。
必要な準備と計画
ホームステージングを行うにあたって必要な準備は下記です。
・物件の客観的な印象を決める
・物件の購入者のペルソナ想定
・家具の調達予算と原状復帰までのスケジュール立て
・ざっくりとしたインテリアコーディネーションと、コストの見積もり
印象決めや、インテリアコーディネーションには、先述しているポイントを参考にしてみてください。特に、自分で行う場合、自分の好みのインテリアコーディネーションになりがちです。
計画を立てるときは、効果を最優先に考え、買い手のニーズに合わせたアプローチを心がけます。
手順と注意点
忘れがちですが、まずはもう一度物件の掃除をしましょう。段ボール等の不要なものも別の場所に移動させます。その後、計画どおりに、家具・インテリアを配置し、写真撮影を行います。
照明の明るさや全体的なバランス感は現場でないとわからないことが多いため、客観的な意見をもらえる第三者も当日は同行するとよいでしょう。また、写真は部屋角から空間全体が写る写真の他にも、リビング・キッチン・寝室等を正面から撮った写真や、配置物をアップした写真があると、お客様に説明しやすかったり、素材としても使えたりするのでおすすめです。
バーチャルホームステージング（VR家具ステージング）とは
外注コストを下げるために自分でホームステージングをするという手段も、費用に対する効果の面では良い手段と言えます。ただ、その際には自分の時間が大幅にとられてしまうという点や住宅を傷つけないようにするという点など様々なリスクも考慮する必要があります。
コストも業務の時間も物件へのリスクも最小限にしたい、という場合、スマホで物件の写真だけ撮って、写真に３Dで家具を入れるというWEB上完結のサービス利用も選択肢になるでしょう。
空っぽの部屋の写真に３Dの家具を入れる「バーチャルホームステージング」では、家具購入や搬入出なしに、空間の雰囲気演出や集客写真を作成でき、コストも1/10程度に抑えることが出来ます。
また、設計CADでの家具配置とは異なり、実際のメーカー家具を緻密にモデリングし、質感を表現できます。正面の反射や陰影を演算システムから演出し、実際の家具が入っている写真と見間違えるほどのクオリティを実現できます。
まとめ
ホームステージングは、コスト以上の効果があることを伝えてきました。しかし、コストを抑えるために、気をつけるポイントがあったり、インテリアコーディネーションにもある程度の経験や感覚値が必要だったりします。外注費と自分の稼働時間のバランスをとった計画立てや自社にあった最適な手段を選ぶことが大切です。
空っぽの部屋写真を撮って送るだけ、コストも激減できるバーチャルホームステージングも部屋を魅力的に見せる選択肢として取り入れてみてはいかがでしょうか。
もし、ホームステージングに興味があるという住宅会社様や賃貸会社様がいましたら、シンミドウまでお問合せください。
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